السكن تحت ضغط السياحة المفرطة.. عن مدن لم تعد لأهلها

لا يحدث هذا التحوّل فجأة، ولا يرافقه إعلان رسمي أو قرار سياسي واضح؛ فهو مسار بطيء وشبه غير مرئي، تتحوّل فيه المدينة تدريجيًا من فضاء اجتماعي إلى "مُنتَج"، ومن مكان للعيش إلى منصّة للاستثمار.

ففي أحياء كانت يومًا ما نابضة بالحياة اليومية، صارت الشقق تُفتَح وتُغلق كل ثلاثة أيام، بينما تتبدّل الوجوه داخل المباني بسرعة قياسية، حتى بات السكان لا يعرفون جيرانهم. ورغم أنّ المدينة لا تختفي ماديًا، إلا أنّها تُفرَّغ من نسيجها الاجتماعي الأصيل.

وقد ساهمت منصّات الإيجار قصير الأمد، وعلى رأسها "Airbnb"، في تعميم هذا التوجّه وتسريعه.ومعها، صار من المجدي اقتصاديًا تأجير الشقة لثلاثة سيّاح في الأسبوع الواحد بدلاً من إسكان عائلة لسنوات.

السكن تحت ضغط الطلب السياحي 

تُشير دراسات متعدّدة إلى أنّ انتشار الإيجارات قصيرة الأمد ترك أثرًا ملموسًا على أسواق السكن، خصوصًا في المدن التي تشهد كثافة سياحية مرتفعة.

ولا يتوزّع هذا الأثر بالتساوي داخل المدينة الواحدة، بل يتركّز في أحياء محدّدة، غالبًا تلك القريبة من المراكز التاريخية، ومناطق الحياة الليلية، ومحاور النقل الرئيسية، والسياحة.

وفي حين قد تبدو الأرقام الإجمالية محدودة على مستوى المدينة ككل، يكون التأثير أكثر حدّة في أحياء بعينها؛ حيث تتراجع كثافة السكان المقيمين بسرعة، وتتغيّر وظائف المباني، ويختلّ التوازن بين السكن والنشاط السياحي.

وبغضّ النظر عن دقة كل تقدير، بات واضحًا أنّ هذا التحوّل يولّد شعورًا متزايدًا بالتهديد لدى السكان المحليين. فبينما يأتي الطلب على الإيجارات طويلة الأمد من المقيمين، يُحرّك السياح الطلب على الإيجارات قصيرة الأمد، ما يُفاقم التوتر ويغذّي في كثير من الحالات حركات مناهضة للسياحة والمنصّات التي تجسّدها.⁽⁵⁾

تأثير المنصات على الفنادق

لم يقتصر النقاش حول الإيجارات قصيرة الأمد على تأثيرها السكني، بل امتدّ ليشمل القطاع الفندقي الذي يعتبر أنّ منصّات الإيجارات قصيرة الأمد تشكّل خطرًا عليه، ويرى فيها "منافسة غير عادلة".

في لبنان مثلًا، ومع توسّع هذا النشاط خلال السنوات الأخيرة، باتت منصّة "Airbnb" تضمّ آلاف الوحدات في بيروت ومناطق أخرى، ما دفع ممثلي القطاع الفندقي إلى التحذير من منافسة غير متكافئة في ظل غياب إطار تنظيمي واضح.

ووفقًا لهؤلاء، فإنّ معظم تلك الوحدات تعمل خارج أنظمة الترخيص والضرائب والرقابة المعمول بها في القطاع الفندقي، فيما تُحصَّل عائداتها المالية غالبًا خارج لبنان، ما يُثير تساؤلات أوسع عن التنظيم والعدالة الضريبية والجهة الرسمية المسؤولة عن ضبط هذا القطاع.⁽⁷⁾

ويتقاطع هذا الطرح مع نتائج دراسات بحثية تناولت أثر الإيجارات قصيرة الأمد في القطاع الفندقي. فقد أظهرت دراسة نُشرت عام 2020، شملت أسواقًا فندقية كبرى في لندن وباريس وسيدني وطوكيو، أنّ التوسّع السريع في وحدات الإيجار قصير الأمد ارتبط بتراجع ملموس في إيرادات الفنادق ونسب إشغالها.

وخلصت الدراسة إلى أنّ زيادة عدد وحدات الإيجار قصيرة الأمد، ولو بنسبة محدودة، تؤدّي إلى أثر سلبي قابل للقياس في عائدات الفنادق.⁽⁸⁾

في المقابل، يرى المدافعون عن هذه المنصات أنها قدمت حلولاً عملية لاحتياجات حقيقية في المدن السياحية، إذ وفّرت خيارات إقامة أقلّ كلفة مقارنةً بالفنادق، وسمحت لأصحاب المنازل بتحقيق دخل إضافي، وساهمت في توزيع السياحة خارج المراكز الفندقية التقليدية. كما استفادت منها مدن تعاني أصلًا نقصًا في القدرة الفندقية أو موسمية حادّة في الطلب السياحي.

وتدعم دراسات أكاديمية هذا الطابع المزدوج لتأثير الإيجارات قصيرة الأمد. فقد أظهرت دراسة تناولت السياحة الحضرية في مدن أوروبية مثل بورتو أنّ هذا النمط من الإقامة يُسهم في تنشيط الاقتصاد المحلي، وخلق فرص عمل، وتحفيز إعادة تأهيل المباني والمناطق الحضرية.

غير أنّ الدراسة نفسها تُشير إلى وجود فجوة واضحة بين نظرة الزوّار من جهة ونظرة السكان المحليين من جهة أخرى، خاصّةً فيما يتعلّق بتراجع توفّر السكن، وانتقال السكان خارج المراكز التاريخية، والضغط على النسيج الاجتماعي للمدينة. ويعكس هذا التباين أنّ الإيجارات قصيرة الأمد قد تكون محرّكًا اقتصاديًا في نظر السياح، لكنها تُترجَم في الوقت نفسه إلى كلفة اجتماعية ملموسة بالنسبة إلى المقيمين.⁽⁹⁾

المدن تتدخّل: قوانين لردع النزيف السكني

 في مواجهة تفاقم أزمات السكن، اتّجهت دول ومدن عدة إلى تشديد الرقابة بوسائل صارمة:

وتعكس هذه المقاربات إدراكًا متزايدًا لدى بعض الدول والمدن بأن ترك سوق الإيجارات قصيرة الأمد من دون ضبط لم يعد خيارًا قابلًا للاستمرار، وإن اختلفت أدوات التدخّل وحدّته من مكان إلى آخر.

فبين الحظر والقيود الزمنية وشروط الإقامة والتسجيل، تسعى السلطات المحلية إلى استعادة قدر من التوازن بين متطلّبات السياحة وحاجات السكان، في محاولة للحدّ من النزف التدريجي للمساكن من السوق السكني الدائم، من دون حسم نهائي بعد حول فعالية كل نموذج أو قدرته على معالجة جذور أزمة السكن.

تنظيم ضروري… لكنه غير كافٍ 

من منظور السياسات السكنية العالمية، تُشير التجربة المتراكمة في عدد من المدن إلى أنّ تنظيم الإيجارات قصيرة الأمد بات أداة شائعة وضرورية للحدّ من بعض الآثار السلبية للسياحة المفرطة على السكن، لكنه لا يشكّل حلًا شاملًا للأزمة السكنية.

فبينما يؤثّر هذا النوع من الإيجارات على توفّر المساكن وأسعارها في أحياء معيّنة، خاصّةً حيث يتركّز النشاط السياحي، تظل هناك عوامل بنيوية أعمق تُسهم في تفاقم الأزمة السكنية؛ مثل محدودية المعروض السكني، وأنماط التمويل العقاري، والتحوّلات الديموغرافية، وضعف الاستثمار طويل الأمد في السكن الميسّر.

لذلك، تبدو سياسات ضبط الإيجارات السياحية جزءًا من حزمة أوسع، يجب أن تتكامل مع استراتيجيات سكنية شاملة إذا أرادت المدن معالجة جذور المشكلة بدلاً من مجرد إدارة أعراضها.⁽¹⁵⁾